El pasado lunes, el Centro de Estudios Socioterritoriales (CES) de Techo-Chile dio a conocer un informe que reveló un dato alarmante en cuanto a la asequibilidad de vivienda: una familia perteneciente al quintil más vulnerable de la población demoraría 33 años en comprar una vivienda de un precio mediano, si destinara el 100% de sus ingresos a la compra del bien raíz en el gran Santiago.
El estudio también indica que, en el caso de una familia de ingresos medianos, demoraría 9,07 años en comprar una vivienda de valor mediano en la Región Metropolitana, si destinará todos sus ingresos a su compra.
La relación entre el sueldo de una familia anualmente y el promedio del precio mediano de una vivienda, se denomina PIR (price income ratio), y cataloga la asequibilidad de la vivienda en cuatro categorías: Alcanzable, cuando es menor a un valor de 3; Moderadamente Inalcanzable cuando el valor va de 3 a 4; Seriamente Inalcanzable cuando es de 4 a 5; y Severamente Inalcanzable cuando es de 5 a más.
Así las cosas, los valores antes descritos catalogan la asequibilidad a la vivienda como “severamente inalcanzable” en el gran Santiago, según detalla Pía Palacios, directora del CES de Techo-Chile.
La Serena: 7,3 en el 2019
Palacios explica que, si bien en el último estudio se centraron en la ciudad de Santiago, porque disponían de cifras exactas en cuanto a los valores de la vivienda, no así en el resto de las ciudades de Chile, “esto es algo que ocurre en todo el país”.
“Hay un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) del año 2019 en que utilizan este indicador (PIR). Dentro de ese indicador, explicaban que el gran Santiago tenía un PIR 7,4 y La Serena de un 7,3 (en ese año)”.
El índice PIR de ese estudio de la CChC consideraba que el ingreso promedio de los hogares era de 33,08 UF mensuales (cerca de $913.000 al mes) en esa fecha (2019); mientras que el precio promedio de vivienda en el mercado privado basado en encuesta inmobiliaria de la CChC era de 3.084 UF, a ese entonces.
Es decir, hace tres años la asequibilidad de la vivienda era “severamente inalcanzable” en la capital regional.
Palacios señala que debido a la disminución de ingresos por la pandemia y por el aumento considerable de los precios de las viviendas en el último tiempo, el índice PIR aumentó en Santiago a 9,07.
“Desconocemos la situación que pasa en la Región de Coquimbo, ya en el 2019 con el estudio de la Cámara Chilena de la Construcción de acceso a la vivienda en Coquimbo, era severamente inalcanzable. Estamos hablando que en el país entero cuesta mucho acceder a la vivienda”, explicó.
Y la realidad de Santiago está muy por sobre de países como Reino Unido en que el promedio del PIR era 4,8, Irlanda 5,8 y Canadá con 5,4.
Consultada sobre el valor de los sueldos, versus el incremento del precio de las viviendas, advierte que “los sueldos no han subido de la misma manera que han subido los precios de las viviendas”.
“Hay un ejercicio dentro de ese mismo estudio donde comparamos que si los salarios del 2012 fueran de 100 y en valor de la UF por metro cuadrado fuera de 100 también; los salarios hoy estarían en apenas 120 y el precio de la vivienda en 193. Eso más o menos para poder graficar la manera en que han aumentado los salarios, que lo han hecho un 20%; mientras que en el caso del precio de UF por M2 lo ha hecho en un 93%”.
Déficit habitacional
La situación en la Región de Coquimbo no es alentadora. Según explica Pía Palacios, en la zona el déficit habitacional asciende a 15.761 viviendas, según la última CASEN.
“Pero, además, esa cantidad de viviendas solo incorpora a lasque son irrecuperables, hogares allegados y núcleos allegados hacinados; pero no incorpora, por ejemplo, a familias que están viviendo en campamentos y que de todas maneras necesitarían una nueva vivienda”, dice.
“Si nosotros lo incorporáramos sería 1.921 familias, lo que nos estaría dando un total en la Región de Coquimbo de 17.681 requerimientos de vivienda al 2020”, agrega.
Palacios advierte que ese cálculo corresponde al déficit habitacional cuantitativo que es el que se puede calcular ahora, a partir de la última CASEN. “Lamentablemente, no podemos tener información del déficit habitacional cualitativo porque hay preguntas que no se pudieron hacer por el tipo de muestreo que realizaron”.
Y agrega que, si se hace un análisis de los años, el déficit habitacional ha ido fluctuando. “En el último año aparece como que realmente bajó, pero tenemos que tener precaución con la forma en que se midió la última CASEN, porque si bien siempre se había hecho el muestreo de forma presencial, esta vez se hizo de forma telefónica. Entonces, pudieron haber variado un poco los números y haber salido un poco menos de lo que representa el déficit habitacional”.
Estudios: Cosa de deciles
En el cuarto Informe sobre Déficit Habitacional Cuantitativo en Chile, existe un cuadro en que se desglosa la situación por región y deciles. Lo curioso es que en la Región de Coquimbo, el decil más alto es, contrario a lo que se puede pensar, el IV decil (ingreso de $100.710 a $125.558 por integrante de la familia) con un 18%. También llama la atención que en el decil IX ($352.744 a $611.728 por integrante) existe una cifra de 11,4%.
Palacios explica que, en los informes de déficit habitacional cuantitativo, los primeros deciles tienden a ser más bajos. Esto, porque son las familias que están sujetas a las políticas del Estado, es decir, tienden a obtener subsidios.
La directora del CES señala que, en el caso de los sectores medios, la gran dificultad radica en que la clase media es tan amplia que no se puede medir con precisión a qué tipo de clase media están apuntando los subsidios orientados a estos sectores.
“Nos pasa mucho que hay sujetos que no son sujetos de crédito y tiene que ver con las restricciones crediticias que está imponiendo la banca, como el aumento de la tasa de interés y tener que juntar un pie muchísimo mayor. Esto hace que las personas que tienen ingresos a nivel de hogar mucho mayores no puedan acceder a una vivienda”, explica.
Políticas Públicas
Sobre la necesidad de reorientar las políticas públicas en vivienda, Palacios señala que estas “cumplen un rol fundamental en entender las causas del escenario actual hacia donde podemos apuntar y las posibles soluciones”.
“Sabemos que los subsidios han agotado la capacidad de respuesta que tenía. No hay abasto porque no hay una oferta suficiente para poder darle vivienda a todas las personas que necesitan. Pero también es muy difícil hacer efectivos estos subsidios porque hay una falta de oferta importante en los sectores en que realmente se necesita”, agrega.
“Pero, por otro lado, es necesario hacer las viviendas más asequibles. En ese caso no podemos hacerlo únicamente por parte de una política pública de Estado, si no que necesitamos un trabajo colaborativo entre el sector público y privado. Pero también incorporando a las comunidades u organizaciones de la comunidad civil”, concluye.